Hyouk Seo
요새 친한 친구들과 함께 부동산을 조금씩 공부하기 시작했다. 나는 부동산 공부에 막 걸음마를 떼기 시작한터라 아래와 같은 간단한 용어도 이해하는데 한참이 걸렸다. 이렇게 막 부동산 공부를 시작하려는 분들, 혹은 P2P 분산투자나 부동산 경매를 꿈꾸는 부린이 여러분들이 첫 발걸음을 떼는데 작지만 유용한 정보가 되었으면 하는 마음으로 최대한 쉽게 용어를 풀어보려 한다.
LTV
주택 담보 인정 비율
Loan To Value ratio의 약자- 주택 가치를 기준으로 대출 비율을 정함 a. 우리 집을 담보로 얼마까지 대출을 받을 수 있는지
- 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보 가치 대비 최대 대출가능 한도 a. LTV가 높으면 대출 가능 금액도 높아지고 b. LTV가 낮으면 대출 가능 금액도 낮아진다 c. 일반적으로 지방보다는 수도권의 LTV가 더 낮음
적용 예시 및 참고사항
- 예를들어 5억짜리 집의 LTV가 70%라면, 최대 3억 5천만원의 대출을 받을 수 있음.
- 현재 투기 과열지구로 지정된 서울의 경우 부동산 안정화 대책으로 인해 9억 원 이하의 주택에는 40%의 LTV를, 9억 원 초과 구간에는 20%의 LTV를 적용하고 있음. 따라서 서울에서 10억원의 주택을 담보로 대출을 신청할 경우, 최대 대출 가능 금액은 3억 8천만 원(9억 원에 대한 40%에 나머지 초과분 1억 원에 대한 20%를 더한 금액)으로 예상할 수 있음.
DTI
총 부채 상환 비율
- Debt To Income 의 약자
- 본인 소득을 기준으로 대출 비율을 정함
- 연 총 소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율 a. LTV와 동일하게, 일반적으로 지방보다는 수도권의 DTI가 더 낮음
적용 예시 및 참고사항
- 예를들어 연 소득이 5천만 원이고 DTI가 50%라면, 대출 원리금 상환액이 2천 5백만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 된다.
- 금융기관에서 DTI를 산정할 때 최소 2년 연간 소득 증빙자료를 제출해야 하며, 해당 증빙자료를 제출하지 못할 경우 신고소득(내가 신고한 소득)과 인정소득(실제로 인정되는 소득)이 일정 부분 차감된다.
DSR
총체적 상환능력 비율
- Debt Service Ratio 의 약자
- 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율 a. 대출을 받으려는 사람이 현재 실행중인 모든 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율
적용 예시 및 참고사항
- 예를들어 현재 연 소득이 5천만원 이면서 연간 상환 원리금이 2천5백만 원인 사람의 DSR은 50%이다. 이 때 DSR 한도가 60%인 금융기관에서 추가 대출을 실행할 경우, 이 사람이 해당 금융기관에서 받을 수 있는 추가 대출 가능 금액은 기존 DSR 50%를 제외한 나머지 10%(500만 원)가 될 것이다.
- DSR의 기준은 70%이며, 이를 초과할 경우는 ‘위험 대출’로, 90%를 초과할 경우 ‘고위험 대출’로 분류된다.
마치며
필자의 경우 약 2~3년 전 소액 P2P 분산투자를 처음 경험해 보았는데, 위의 용어들은 모른채 일단 ‘이율이 높으니 한 번 들어나 가보자. 설마 떼먹겠어?’ 하는 무지성 마인드로 투자를 진행했었다. 짧게는 수 일에서 길게는 수 주까지 상환이 지연된 적은 있지만, 다행스럽게도 장기 연체 및 부실 확정된 금액은 없었다. 다만 그렇게 상환이 지연되면서 혹여나 돈을 받지 못하게 되는 일이 발생하지는 않을까 하며 가슴 졸였던 기억이 있다.
다행히 운이 따라주어 손실은 보지 않았지만, 네이버나 기타 검색엔진등에 ‘P2P 부동산 투자 후기’를 검색하면 부실 확정 및 손해를 본 후기들을 심심찮게 볼 수 있다. 이때 처음으로 본 용어가 ‘LTV’ 라는 용어였는데, 투자를 하기 전 조금 더 공부를 하고 위험성이 적은 상품에 혹은 내가 더욱 확신이 드는 상품에 투자를 했더라면 그런 가슴 졸이는 일은 조금 덜 하지 않았을까, 혹은 더욱 안정적인 부동산 투자 방법을 찾아서 투자할 수 있지 않았을까 하는 생각도 든다.